Licencias por obras mayores Zaragoza

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Cuando las construcciones se hacen una necesidad o una acción a realizar, las licencias por obras mayores Zaragoza son requeridas, estas a causa de los cambios de espacio aéreo y suelo que puede haber, además de las exigencias energéticas de las mismas.

Las licencias por obras mayores son necesarias cuando implican en parte, el suelo urbano comercial, ya sea para hacer rehabilitación o reforma de un edificio, una construcción de nueva planta o incluso cuando se va a realizar la demolición del sitio, todo esto requiere de su respectiva asistencia legal.

¿Qué es una licencia por obras mayores?

Las licencias por obras mayores son en la explicación más sencilla, un permiso. Estas licencias tienen por intención autorizar ejecuciones de todo lo que son las obras mayores a una administración local (la que rige el lugar, en Zaragoza, por ejemplo).  Estos permisos son necesarios cuando se realización reconstrucción y demoliciones de edificaciones y los mismos puedes o no, ser residenciales.

La intención de las licencias de obras mayor, también conocidas como LOM, es comprobar que mantienen las condiciones para poder realizarlas según lo que establecen las normas urbanísticas de Zaragoza o la provincia en la que te encuentres.

Para solicitar licencias de obras mayores también debes tomar en cuenta el significado de la misma, pues una obra mayor no es una obra común.

¿Qué son las obras mayores?

Son aquellas destinadas directamente a un área comercial, como grandes edificaciones que requieran de más plantas o la demolición de las mismas, también puede adjudicarse este término a las obras de una casa, por ejemplo, pero no a una escala tan grande.

Para encasillar todo lo referente a lo que son obras mayores tenemos:

  • Obras de rehabilitación: utilizadas para reconstruir o mejorar los cimientos de una edificación, de forma que este pueda soportar los diversos cambios y exigencias que puede tener un sitio, ya sea soportar humedad, calor, y en ocasiones, también adecuarlo a las condiciones de una casa antisísmica. Las obras de rehabilitación requieren de permisos especiales al cambiar la estructura inicial de un hogar.

Cuando tomamos en cuenta los tipos de obras de rehabilitación que existen podemos encontrar las siguientes:

  • Obra de reforma: Cuando son generalmente realizadas a interiores
  • Obras de ampliación: Cuando cambia sustancialmente la estructura inicial de la edificación, ya sea para anexar una nueva habitación, un corredor o incluso para dar paso a un nuevo piso (a futuro).
  • Obra de nueva planta: Es aquella en la que se realizar una planta nueva, sin importar que esta haya existido previamente y sido objeto de alguna demolición, en ocasiones estas estructuras requieren de toma de la calle cuando la maquinaria pesada necesita acceder.
  • Obras de demolición: Son obras destinadas al barrido total de una edificación, aunque también se toma en cuenta para demoliciones parciales de una o dos plantes, en este caso, se toma en cuenta la obra de reconstrucción para dar soporte a los cimientos inferiores y que estos no se vean afectados.
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Convergencias de las Licencias de Obra Mayor para rehabilitación

Las licencias de obra mayor convergen en diferentes aspectos, ya que las obras de rehabilitación tienen diferentes fines, entre los más notables a considerar podemos tener los siguientes:

  • Ampliación de edificios: Como se mencionó en el segmento anterior, la ocupación de superficie, el cambio de área a una más espaciosa y el derrumbe de paredes internas entra entre las opciones de ampliación que requieren de la licencia LOM
  • Instalación de ascensores: Como obra de rehabilitación, el ascensor requiere de un permiso especial presentado como Licencia de obra mayor, ya que el mismo afecta directamente toda la integridad del edificio.
  • Local a vivienda: Otra de las razones por las que puede solicitarse una licencia por obra mayores para convertir una estructura fabricada inicialmente como local comercial, a una vivienda propia ¿Por qué? Por múltiples razones, desde la ubicación, ya que está construida en un área comercial, hasta las opiniones encontradas entre los habitantes cercanos y la comunidad vecinal.
  • Acondicionamiento interior: Son rehabilitaciones que requieren de trabajos de reforma, estos por lo general son transformados desde el interior, pero de igual manera requieren una licencia permisiva para poder ser realizada, la causa de esto es la re-condición de un entorno.
  • Fusión de viviendas: Cuando se decide unir o segregar varias viviendas en una sola, teniendo como resultado diferentes estructuras que ahora forman parte de un establecimiento, la LOM es requerida por los cambios drásticos realizados a una zona comercial o urbanismo.
  • Reformas complejas: Que sean consideradas obras mayores por tener una entidad étnica, una complejidad definida como estructura e incluso por la importancia económica que puede suponer la misma a un espacio definido, un área o la provincia por completo.

La construcción de Local a vivienda y la necesidad de una LOM

Las licencias de Obra mayor son altamente requeridas en un cambio de estructura tan explícita como lo puede ser una conversión de local a vivienda. El LOM no solo se adecua según las bases del lugar, sino que forma condiciones para poder cumplirse dicha proposición.

Los locales comerciales suelen estar estructurados en base a su operación, por lo que puede tener parte de la instalación para vivir, pero no todas, y estas deben ser instaladas para poder tomar en cuenta la opción de vivienda por local y los permisos especificados para ello.

Las licencias por obra mayor en reacondicionamiento toman en cuenta lo más básico, que sería la reforma integral del sitio, pues un local en su primera forma seria imposible habitarlo; pero, una reforma integral podría dar todo lo que sería instalación de cocina, dormitorio y un baño, lo básico para considerar un cambio considerable, esto entraría entre las consideraciones para obra de rehabilitación.

Las obras mayores que estén definidas como obra de rehabilitación requieren de revisión y proyecto técnico, estos son realizados por arquitectos o afines a estos, y la firma debe quedar documentada y sellada sin errores.

¿Las licencias de obra mayor son gratuitas?

No lo son, pero puede considerarse un impuesto que se transfiere de forma directa al municipio o provincia y su valor dependerá en gran medida de lo que los respectivos administradores locales puedan considerar, ya que ese un trabajo de áreas urbanísticas.

A pesar de que decir con exactitud el valor es algo no muy exacto, se pueden tomar medias con los presupuestos de obra. Una obra que tenga un presupuesto de al menos 20.000€ tiene un valor anclado a los costes de permiso de construcción, y dichos costes pueden variar entre los 400€ y los 1300€ solo por hacer un cálculo básico, pero puede ir en aumento.

A las sumas anteriores también se le debe asignar los llamados costes de elaboración del proyecto, que son suministrador por un arquitecto o un profesional colegiado, estos por supuesto, con un precio final variable.

La licencia de obra mayor en temas de costo a modo de resumen puede llegar a tener un valor leve o considerable según sean los casos. El pago de la tasa trae consigo la aprobación y es necesario los permisos de la mismas para poder realizar cualquier tipo de obra que se tenga en mente.

Requisitos para una obra mayor

Para poder recibir la licencia de obra mayor no basta con tener dicha obra y además pagar el valor de impuesto, también se deben cumplir con requisitos mínimos e indispensables, de esta manera se valida el uso de este tipo de licencias.

Entre los requisitos tenemos:

  • Planos cartográficos: Para poder realizar la validación del lugar, si no se tienen los planos cartográficos se puede considerar que la obra no está apta por falta de información, es necesario tener este tipo de documentación en mano.
  • Estudios de salud y seguridad: Un ingeniero en el área de seguridad laboral debe hacer inspección del lugar y verificarlo como un sitio valido para rehabilitación, o reconstrucción, incluso para los casos de demolición, pues se debe hacer estudio de la obra en sí.
  • Proyecto técnico: Realizado y verificado por arquitectos o profesionales a fines, con colegiatura realizada.
  • Pago de licencia urbanística: Necesaria para poder dar a cabo todo lo referente a la reconstrucción o demolición, sin esto, ninguno de los elementos ya mencionados tiene validez.

Es recomendable hacer un estudio de requisitos y verificar las condiciones tanto económicas como de vialidad antes de proceder, pues la construcción de obra mayor tiene sus condiciones y consideraciones.

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Diferencias entre obra mayor y obra menor

Si vas a solicitar una licencia de obra mayor, también debes tener en cuenta un factor importante y es si posees una obra de este tipo o por el contrario, realizaras una obra menor, entonces ¿Cuáles son las diferencias?

Las obras menores son aquellas que no afectan del todo la estructura de una vivienda, estas bien pueden ser una reforma de baño, o una remodelación de cocina, dichas remodelaciones no hacen un cambio mayor o sustancial del área, por lo que no son consideradas obras mayores y pueden ser realizadas sin mayores inconvenientes.

Las obras mayores por otro lado tienden a verse afectadas por su estructura, estas bien pueden ser los cimientos internos que mantienen la integridad de la casa o directamente los elementos exteriores que pueden darle una apariencia e incluso una fachada muy diferente.

Las obras mayores tienen una carga muy grande cuando hablamos de construcciones locales, pues la mayoría de las remodelaciones y reconstrucciones realizadas al venderse un local, son de obra mayor, con tendencia a hacer un cambio total de todos los aspectos que mantienen la fuerza de un área.

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